[新聞] 實用避雷帖：日本房產投資失敗實例分析

日本房地產投資被認為是一種“可靠的投資”。 與股票等投資選項相比，日本房地產由於價格變動小，可以獲得穩定的租金收入。對於房地產投資來說，最重要的是吸引住客。如果你沒有住宿，這意味著你不能得到租金。這次，收集了兩個日本房地產投資失敗的例子，希望能幫助投資者。

　　實例 一

　　購入物件：

　　約2000萬日元的2DK公寓，建築年數25年。

　　A並不是投資新手，他已經擁有整棟公寓並運營穩定。為了擴展投資，A這次關注了一套拍賣物件(指裁判所出售拖欠債務或未支付稅金等人的債權，不能看房產的內部)。對於這類物件，如今的網絡上逐漸出現了專業化的相關信息網站，關注拍賣物件的投資者也越來越多了。

　　但是，當實際購入後，A發現公寓室內垃圾堆積如山，內部裝修也需要更換，比如壁紙、地板、廁所、浴室等，污垢和鏽跡也很顯眼。處理完殘留物後，再進行裝修和設備的全面改造，A花費了至少500萬日元。

　　分析：

　　不能內覽、風險高的拍賣物件需慎選。

　　拍賣物件和普通的物件不同，不能進行內覽，賣主不承擔瑕疵擔保責任。當然，比起市場價格，以低廉的價格購入是拍賣物件最大的魅力。只不過，它對於房產投資的初學者來說，還是有很多障礙的。如果想要安全地投資房產，最好不要碰這類物件。而且，近年來拍賣物件的投標者增多，最終的中標價格也有升高傾向，感覺與市場價格已經基本相同了。

　　實例二

　　購入物件：

　　約800萬日元的單間公寓，建築年數30年。

　　由於購入金額較低，B在東京郊外購入了這套二手單間公寓。預計每月5萬日元的房租收入，單純計算表面收益率是7.5%。招租很順利，B看似很穩定的得到了房租收入。

　　但是，當租賃契約更新時，這位入住者搬走了。由於這套公寓距離車站需要至少步行15分鐘，所以再次招租出現了困難。 B不得已把房租降到了4萬日元，好不容易才找到了新的入住者。這時，空房時間已經超過了4個月。這直接導致了當年的回報率降到了4%，再加上房租有所下降，收益已經無法達到當初的預期。

　　分析：

　　避免被高利率和眼前的收益所迷惑。

　　如果房租比周邊的房租要高，那麼當下一位入住者入住時，房租很有可能會下降。如果是好不容易找到的高利率的投資物件，可能會因為數字的迷惑而購入。

　　事實上，周邊的房租行情自不必說，如果不仔細看房屋的周邊特性，只憑高利率購入，後期很有可能會出現失敗。想得到穩定的房租收入，也要了解目前的房租設定是否是合理的。