[新聞] 實用避雷帖:日本房產投資失敗實例分析

日本房地產投資被認為是一種“可靠的投資”。 與股票等投資選項相比,日本房地產由於價格變動小,可以獲得穩定的租金收入。對於房地產投資來說,最重要的是吸引住客。如果你沒有住宿,這意味著你不能得到租金。這次,收集了兩個日本房地產投資失敗的例子,希望能幫助投資者。

  實例 一

  購入物件:

  約2000萬日元的2DK公寓,建築年數25年。

  A並不是投資新手,他已經擁有整棟公寓並運營穩定。為了擴展投資,A這次關注了一套拍賣物件(指裁判所出售拖欠債務或未支付稅金等人的債權,不能看房產的內部)。對於這類物件,如今的網絡上逐漸出現了專業化的相關信息網站,關注拍賣物件的投資者也越來越多了。

  但是,當實際購入後,A發現公寓室內垃圾堆積如山,內部裝修也需要更換,比如壁紙、地板、廁所、浴室等,污垢和鏽跡也很顯眼。處理完殘留物後,再進行裝修和設備的全面改造,A花費了至少500萬日元。

  分析:

  不能內覽、風險高的拍賣物件需慎選。

  拍賣物件和普通的物件不同,不能進行內覽,賣主不承擔瑕疵擔保責任。當然,比起市場價格,以低廉的價格購入是拍賣物件最大的魅力。只不過,它對於房產投資的初學者來說,還是有很多障礙的。如果想要安全地投資房產,最好不要碰這類物件。而且,近年來拍賣物件的投標者增多,最終的中標價格也有升高傾向,感覺與市場價格已經基本相同了。

  實例二

  購入物件:

  約800萬日元的單間公寓,建築年數30年。

  由於購入金額較低,B在東京郊外購入了這套二手單間公寓。預計每月5萬日元的房租收入,單純計算表面收益率是7.5%。招租很順利,B看似很穩定的得到了房租收入。

  但是,當租賃契約更新時,這位入住者搬走了。由於這套公寓距離車站需要至少步行15分鐘,所以再次招租出現了困難。 B不得已把房租降到了4萬日元,好不容易才找到了新的入住者。這時,空房時間已經超過了4個月。這直接導致了當年的回報率降到了4%,再加上房租有所下降,收益已經無法達到當初的預期。

  分析:

  避免被高利率和眼前的收益所迷惑。

  如果房租比周邊的房租要高,那麼當下一位入住者入住時,房租很有可能會下降。如果是好不容易找到的高利率的投資物件,可能會因為數字的迷惑而購入。

  事實上,周邊的房租行情自不必說,如果不仔細看房屋的周邊特性,只憑高利率購入,後期很有可能會出現失敗。想得到穩定的房租收入,也要了解目前的房租設定是否是合理的。

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